（中物协（北京）物流工程设计院　英平）

物流园区作为物流地产的一种形式，饱受国内各大企业的追捧与青睐。然而，物流园区项目按照什么样的步骤来建设，对于还未接触物流园区项目的人来说，心中肯定充满疑惑。笔者在此梳理一下，抛砖引玉，欢迎业界的朋友们来补充完善。

物流园区征地的流程在此不再描述，根据各地政府部门的要求按照规定来即可。当然，在征地之前有必要了解一下物流园区项目建设的过程，以便于从整体上把控，让投资人心里有底，甚至可以把这些工作做到征地之前。至于让谁来做，最好还是请专业的咨询公司，不是自己核心业务的事情就让专业的人来做这些事吧，省时省力。好，言归正传，在确定项目用地的前提下，可以开始以下步骤了：

STEP 1、项目市场调研与商业策划

这第一步很重要，可以解决以下问题（这些问题是企业非常关注的）：

①项目定位、②市场需求、③目标市场、④客户群体、⑤商业模式、⑥赢利模式等等。

STEP 2、项目可行性研究

可研大家应该都很了解了，最终的目的就是企业决定要不要做这个项目。要做这个项目的话，就要拿着可研去立项。

STEP 2.5、可以增加一个环节：项目总体规划

如果项目用地面积较大，不可能一次建起来，要分期建，也不可能建一次规划一次。因此，在启动项目前要统筹考虑各分期的规模、内容及各期之间的关系等问题，形成总体规划。这个步骤要解决以下问题：①定位目标、②发展思路、③业务体系、④空间布局、⑤分期发展等等。

STEP 3、项目规划方案设计

规划方案设计就非常直观了，因为会有很多的图，这个步骤可以解决以下问题：①功能配置、②空间布局、③物流方案、④运营模式、⑤生态景观、⑥分期建设等等。

STEP 4、项目建筑方案设计

这个步骤就更容易理解了，当然，也不是传统意义上的建筑方案设计，因为，这个方案要从物流的角度来设计，懂建筑还要懂物流。

STEP 5、项目施工图设计

不详述了，有了施工图就可以按图施工了。

STEP 6、项目工程施工

开始动工建设了。

STEP 7、项目招商与运营管理

更准确的来说，这个步骤是项目招商与运营管理的执行，招商工作在项目还没有启动甚至更早的时候就开始了，类似于买期房吧，房子还没建就有人要买了。

总结一下，物流园区项目建设各阶段工作流程有7个步骤：第1步，项目市场调研与商业策划；第2步，项目可行性研究；第2.5步，项目总体规划（视项目占地面积大小增减该步骤）；第3步，项目规划方案设计；第4步，项目建筑方案设计；第5步，项目施工图设计；第6步，项目工程施工；第7步，项目招商与运营管理。

看下面的图吧，更直观了。