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房企搅局物流地产 却陷入地产化思维误区

  • 时间: 2019-06-21 15:15:45
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中商情报网讯:随着网购等市场的崛起,物流地产承担的物流、仓储等功能会逐渐完善,这也会使得此类物流地产的发展具备一个更好的投资价值。目前,楼市调控严厉,房地产行业迎来历史拐点,房企纷纷布局物流地产。但是不少物流地产商都陷入了“地产化思维”的误区。

房企搅局物流地产

万科、招商、海航、碧桂园、绿地、华夏幸福、远洋等房企在内的传统住宅开发企业都已对物流地产有所布局。目前,房企布局物流地产主要有4种模式:房企主导运营、收购参股物流地产商、与物流企业合作、与电商企业合作。房企一贯对资金周转率要求极高,而物流地产不是直接通过出售资产来变现的,需要长期持有、运营,并通过资产证券化的手段进行资金回笼。万科郁亮曾表示“找不到一个比房产更赚钱的行业”。房企为何争相布局物流地产?

资料来源:中商产业研究院整理

十九大报告明确指出房子是用来住的,不是用来炒的,并强调要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。楼市调控高压抑制了房地产行业的发展。目前,房地产行业迎来历史拐点,进入白银时代,房企谋求多元化分摊风险。中国电子商务的爆发式增长刺激了国内物流体系的整体升级,物流地产前景光明。相比地产开发,物流地产具有土地价格较低、政策支持多等优势,同时拥有土地增值、租金回报、服务费用等未来收益空间,因而成为房企争相布局的战场。

房企陷入地产化思维误区

物流地产这块蛋糕看上去很诱人,但是物流地产市场属于周期长、投资回报慢的重资产运营,对精力和资金有着更高的要求,所以这对于房地产商来说,既是机遇,也是挑战。目前最大的问题是房企陷入地产化思维误区,因此地产商想做好物流地产业务是很难的。

1、拿地难的误区

难不在“地”,而在“税”

拿地难似乎是行业共识,逻辑也很简单:物流地产投资强度不足,经济效益低、税收少,地方政府不支持。

但细究其中,地方政府并非不支持物流地产,只是不满于其税收贡献不足。如果能够满足地方政府对于税收的期待,拿地难的问题是否就可以迎刃而解?那问题的关键就转化为如何让税收落地,也即是如何实现物流地产结算中心的功能。

建议物流地产运营商分两步走:一是筛选出合适的行业、合适的客户,能够有税落地;二是说服客户接受支付交易和资金结算服务,从而实现税收落地。

2、招商难的误区

做专业运营商,别做“包租婆”

现阶段很多物流地产空置率很高,在招商都很困难的情况下,更别提说服客户将税收落地了。其实,招商难的主要症结在于“包租婆”式的运营模式。前些年一些参与者“大干快上”地以地产化的思维囤积了大量土地,并采取简单粗暴收租金的模式进行运营,近来渐渐尝到了苦果,客户不断流失。随着物流行业的发展及客户需求的升级,专业的物流地产运营商取代大量的“包租婆”是大势所趋。

而要成为专业的物流地产运营商,可从以下几个方面着手:

首先是实现网络化,单点、纯仓储型的项目就是纯粹的地产项目,没有太大意义,做物流地产必须实现跨区域的网络联盟,通过资源整合实现产业聚集;

其次是平台化,物流地产运营商需要搭建公共服务体系,为客户提供全方位的服务,最重要的是要建立全程可视的一体化物流信息服务平台,推动物流、信息流、资金流三流合一,实现数据的积累和沉淀;

最后是资本化,在网络化、平台化的基础之上,打通产业与资本对接的链条,通过产业基金、供应链金融等资本化服务提升客户粘性,进而促进税收落地。

3、算账难的误区

不能只着眼于土地的账

物流地产的投资不同于地产,不能只着眼于土地的账,真正的收益在于长期运营收入和提供其他附加服务带来的收入,而不是开发性收入。

比如,金融机构在进入物流地产开发的同时,就可以绑定入驻的客户,以物流地产为载体,通过产业基金、供应链金融等形式满足客户上下游的融资需求,由此获得的回报要比不断下行的净租金回报率丰厚的多。

不同背景的参与方,算账的逻辑自然不同。但只要跳出地产的思维,总能找到与自身资源相匹配的获利空间。至于REITs等工具是否能够顺利推出,对于手握物流地产长期、稳定、充沛现金流的投资人而言,只是时间问题罢了。

来源:中商情报网

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