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地产界“现金奶牛”?热潮之下,物流地产怎么玩?

  • 时间: 2021-04-07 10:54:26
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过去一年内,商业地产版图中写字楼及购物中心等业务均受到了不同程度的冲击,反观物流地产,这一赛道逆势发力,一度跃升成为了内外资买家的投资热土。

前不久,苏宁易购联手普洛斯成立38亿元物流地产基金,用于收购其自持有的仓储物流项目。这一波倒手操作既让苏宁得到了充裕的现金流,又保留了其后方根据地,堪称“妙不可言”。不止苏宁,顺丰、京东都曾以类似的方式加码物流地产,实现了规模的快速扩张。

细细看来,你会发现物流地产正在从幕后走向台前。

内外资买家摩拳擦掌 押注物流地产

中国物流地产的热门程度从内外资买家的动作中就可窥见一斑。以外资买家为例,黑石早在2013年就开始在中国市场押注物流地产,当其完成广州富力物流园收购后,黑石在中国的物流投资规模即可扩张三分之一,布局城市增加至23个,运营园区增至5所。据了解,黑石下一步还紧盯中国物流资产的控股权。

除黑石外,安博、丰树等外资买家纷纷摩拳擦掌,对这一版块青睐有佳。物流地产龙头普洛斯目前也已在国内43个区域布局物流基建,持有完工仓储面积约2,897万平方米,投资管理近400处物流、制造、数据中心等设施。此外,自始至终专注于亚太区物流地产业务的ESR(易商红木)等企业凭借自身优越的专业运营能力,使其资产规模高达300亿美元。即便如此,ESR也未曾停下买买买的步伐。

以内资买家来看,诸如万科、绿地等传统房企也在不断加码物流地产,成立于2015年的万科旗下万纬物流累计开业建筑面积616万平方米,仅去年一年营收就已高达18.7亿元,同比增长37%京东、苏宁等电商企业更是强势重金杀入这一赛道,扩大版图。截止目前,京东物流已在全国运营超过800个仓库,建设超大型物流园共28座;此次与普洛斯联姻的苏宁易购也已在48个城市投入运营67个物流基地,可见其规模之大,触角之广。

这足以证明,尽管竞争异常激烈,但在物流地产这块大蛋糕上,任何一个企业都不甘落于人后。

物流地产为何成为投资“真香”定律

物流地产不是一个新鲜名词,但近年来却成为了投资界的香饽饽,在疫情之后更是如此。细剖其发展脉络,以下三点成为了最有力的推动因素。

电商等行业蓬勃发展 物流基础设施需求旺盛

疫情不止改变了人们的生活方式,还催生了不少行业迅速崛起,如直播、电商、社区团购等等。据艾媒咨询数据显示,2019年中国社区团购市场规模仅为340亿元,而在疫情的刺激下,2020年社区团购市场规模达到720亿元。再看看另一个直观数据:在普洛斯全球物流基础设施中,电商客户占比也已经由5年前的25%左右提升至40%

可以说,正是线上经济的蓬勃发展才促使了后端载体——物流地产的需求激增,加之电商及新零售业务市场的不断下沉,致使三四线城市的仓储需求进一步释放。

●租金稳定且回报率较高 堪称“现金奶牛”

物流地产有一个非常显著的特点即租金稳定、回报率较高。一方面,各类园区拥有着众多优质长期租户,如第三方电商、冷链运输等等,这类租户为其提供着源源不断的稳定租金,且一线城市的租金水平还将持续上涨,这就意味着物流地产还有着更大的盈利空间。

另一方面,物流地产本质实际还是土地争夺战,庞大的土地储备所带来的利润增值堪称其最强大的底气。据世邦魏理仕数据,核心城市如北上广等地的物流地产投资净回报率在6%-8%左右,相较于写字楼、商铺高出近3%

●政策大力支持 基建REITs为其再添利器

任何行业的蓬勃发展都离不开政策的大力支持,物流地产同样如此。2018年,发改委、交通运输部两部委就在《国家物流枢纽布局和建设规划》中提到,到2025年要形成150个国家级物流枢纽。进入2021年后,中国经济逆势发力,更是让这一目标进入了一个高速发展期,完成最初预期指日可待。

此外,2020年8月,中国基础设施领域REITs试点的正式起步为物流地产行业提供了一条可持续发展的道路。利器在手,动力满满,有了资本加持,整个行业将会如虎添翼。

正是在这些因素的综合作用下,物流地产成为了各大资本争夺的高地。据仲量联行的数据显示,2020年中国物流地产的投资额较去年上升77%。相信在未来互联网经济的覆盖之下,这一数据还将持续上升。

热潮之下 如何做好物流地产生意

尽管我们一直在强调物流地产的优越之处,但若真想做好这门生意还需要稳扎稳打,走好每一步。

◆第一步:选址得当 布局全国

选址无疑是物流地产所要面临的第一步,因为这一行业对土地储备及运输条件的依赖性较大。从城市级别来看,一线城市有着核心地理优势及交通便利等特点,但土地资源较为稀缺。因此可选择位于交通主干线上的二三线城市作为仓储物流基地,一方面这类城市拥有便利的水陆空运输枢纽,另一方面,相对于一线城市,这一层级的土地成本更为低廉,拥有更高的投资回报率。

以一线城市为主,二三线城市为辅遍地开花才是正确的布局方式,尤其在最后一公里等概念提出后,这样的规划会更有利于行业的发展。

◆第二步:提升仓储标准及运营水平

我国现有的物流地产相对而言小且散乱,这样的特点在二级市场更为明显。因此,各行各业对高标仓储的需求非常之大,目前缺口远超1亿平方米。其次,物流地产的标准还与行业类别息息相关,如生鲜冷链类、普通商品类对仓储的要求也不尽相同。

在这样的基础之上,开发出高运营水准的项目是现下急需要做的,运营方可从以下几点入手:如改造升级旧仓储、建设高标仓储、提升自动化水平等等。与传统仓储相比,这类仓储空间利用率及容积率都相对更高,从而运营成本也能进一步压缩,为物流地产行业带来更大的盈利空间。

◆第三步:借助资本 由重转轻

运营至今,眼光独到的企业已经走在了物流地产转型轻资产的路上。自建物流基础设施存在高昂的人工成本、土地成本,没点儿实力的企业自然不敢大动干戈。然而通过轻资产运营模式,可以让企业快速实现资金循环,推动物流仓储规模的版图扩张。

京东、顺丰等企业正是通过这样的方式逐渐由重转轻。2月10日,顺丰房托向港交所递交上市申请,盘活公司物流资产,增强现金流。与此同时,京东集团子公司京东产发也已推出了首支物流地产开发基金,资产管理规模达30亿元。两者效仿普洛斯的方式,轻装上阵,将回收的资金用于开发新项目,实现快速扩张。

结语

资本之所以青睐中国物流地产市场,恰恰是看中了这块极具发展空间的宝藏。以仲量联行数据来看,预计我国2021年物流地产新增供应面积将突破1000万平方米,创下历史最高位。面对这片巨大蓝海,资本自然更加活跃。

在大规模新增供应入市之下,势必会对运营方提出更高的要求。还是那句话,物流虽“香”,但这块骨头不好啃。无论是新选手还是老玩家,只有不断地适应市场的变化及修炼内功,才能成为最后的胜者。

来源:58商铺写字楼

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