很多物流园区的投资商喜欢自己拿地，但与政府签订投资协议后，并不是万事大吉的，而是项目经理苦逼沟通工作的开始。

主要是：一政府也有招商任务，在你未同意进入时，你是亲亲宝贝。而当投资商将投资协议签订，将保证金打去时，你就发现步步维艰，要与诸多的部门打交道，尤其有些工作职责不明确时，你就变成皮球了。

二项目经理没有跟着整个谈判过程，哪些是允许做的，哪些是不允许做的，如果按自己的思路、经验去处理，可能得到灰头灰面的效果。记得在东北开发一个项目，政府答应集中取暖，但因工业区（开发区）在不断征地过程中，有些用地还没有征好或没有指标，很多企业还没进驻，于是从规模效益考虑，集中取暖变得遥遥无期，那好，企业自己搞锅炉房吧，呵呵，于时麻烦就变成你的影子，不断跟随着，一时环保、一时质量监督等等。

作为投资企业此时唯有不怕麻烦，开展如下工作：

1、确认政府的项目协调领导小组成立未？具体对接人是谁，什么职位？要到项目有关联的各主管部门多串门，可随时帮助解决项目落地和开展时出现的问题。

2、确认地块是否已是熟地（地块上盖拆迁已完成，地下线路改迁），是否已完成X通一平（很多能做到三通一平交地就不错了，再多，就慢慢等且慢慢沟通吧）。

3、地块的用地指标落实与否，落实了多少。哪块地先交地，其红线的范围（这涉及到企业的规划和投资计划安排，最好要求靠近开通道路的地块先交地）。

4、土地何时挂牌及要求？用地性质是商业用地还是物流（仓储）用地，要求的容积率、投资强度、年缴税收是否过高。

5、物流园区一般设在市郊，一定要跟踪好公交车（或郊线车）何时开通。

6、对一些资金返还（无论是扶持资金、还是市政配套），因涉及到多部门，不要想得太美了，部门之间会自动沟通，你就将自己当皮球好了，在各个部门滚来滚去就行了。

7、要时不时对照投资协议的政府承诺，随时与相关部门沟通，进行跟踪落实。

如果你的用地是处于大片的已征地完成的开发区内，就不用管与村民关系。但如还在征地，或处在区域规划之中，你又想早些开发，就必须与当地村民建立起友好的睦邻关系（虽然拆迁事宜由政府来做），这样对项目的落地、开展、口碑等等带来事半功倍效果，处理的形式和方法有多种多样，下面略列出几种与诸位分享：

1、多与村民小组（村委会）成员喝酒饮茶聊天，由他们帮助做通村民的工作。

2、逢重阳节，请60岁以上的老人吃饭或派送些小礼物，老人在当地还是会受到尊重的。

3、在空闲的时候，最好与当地年青人搞些球赛，有利于气氛的活跃。

4、邀请村民代表（费用由企业出）到总部或者样板项目看看，说明项目落地后会增加他们的收入，而且希望组成守望相助的联盟。

5、一些小工程如砌围墙可以交给当地村民来做（但要求其解决工程发票），大的工程告知其要搞招投标。

6、就近村民如果要求进入企业（超过5公里外的人可以考虑），尽量打哈哈，因为不好管理。

要注意，由于各地村民受不同环境影响，沟通有易有难。总体说沿海地区的、靠近大城市的村民相对难搞，内地的、县级城市的就容易些。如在南海，要同他们搞好关系，真是使尽浑身解数。而在河南的项目，则请村民代表来广州吃饭喝酒，旅游一下，大家就高高兴兴。

很多在全国布局的物流园投资商【电商（如京东）、基金或投资公司（深国投）、连锁园区企业（林安、传化）、商贸物流园企业（华南城、毅德城）】，为了能让项目迅速落地，会选择与当地的企业合作。

由于很多合作企业原先不是做过物流园区的投资，不知道物流园区投资是那么巨大，回报是那么缓慢（尤其很多物业不能销售）。作为物流园区的运营主导者要将现代物流园的精髓领会透彻，将企业文化、管理思想、经验等传递给合作股东，让合作股东明白，如果的按物流园投资、运营规律去另搞一套。很容易失败，那么最大的损失也是合作股东。

要让合作股东明白：项目是企业法人单位，应按公司法去运作，不能因为项目当地，为了感情而照顾诸多的关系，这样项目公司只能变成一个家族企业，企业就更难得到发展。因而除了几个重要岗位是由合作股东派员担任外，其他岗位尽量在社会上招聘，不能将亲戚或老熟人安排进来。

也要表明态度：参与项目运作的股东要自觉接受监督，不能无理争取不当的利益（如指定建设单位、采购商），做到公平、公正、公开，相互制衡；不参与运作的股东要多了解、多支持、多包容。

项目经理一定要站在股东的角度考虑问题，维护股东的利益，要懂得合作，要多请教，融入到项目公司里去。“我们个人的命运依赖于群体的命运。这是因为：只有你把你自己的战车和其他一些更伟大的东西绑定到一起的时候，你才能发现你真正的能量，才能发现你为美国这个国家继续书定历史时所能扮演的角色。”——奥巴马，2008年在卫斯理大学毕业典礼上的演讲。

项目经理当然还要处理很多的关系，如合作方（设计院、施工方）、员工关系、合作方派出代表等等，这些都是些苦逼的工作。但首先处理好以上三种关系，在工作开展中就会游刃有余。