当前，我国经济进入新常态已经成为全社会的共识，经济增长速度从过去的10%以上的高速转变为7%左右的中等速度，受我国经济新常态的影响，物流产业发展具有新特点。一是物流产业发展速度放缓。二是物流成本持续增高。三是物流业务外包比例持续增长（社会化程度越来越高）。四是物流专业化水平日益提高。2014年10月，国务院印发《物流业发展中长期规划（2014-2020年》中提出“现代物流业是融合运输、仓储、货代、信息等产业的复合型服务业”，由此可见，现代物流业在我国产业结构转型升级、提高国民经济运行水平等方面发挥重要作用，而物流业转型升级最重要是增强物流园区的服务功能。

1998年深圳平湖建立我国第一个物流园区？熏与发达国家比较我国物流园区发展时间相对较短，从全国4次物流园区（基地）调查结果显示，进入21世纪，我国物流业发展速度较快，尤其是物流园区建设明显加快。

2015年《第四次全国物流园区（基地）调查报告》显示，“全国包括运营、在建和规划的各类物流园区共计1210家，比2006年的207家增长484%；与2008年的475家相比，增长155%；与2012年的754家相比，增长60%。”（见表1）。

与此同时，全国物流业服务需求变化明显，促使物流园区服务功能日趋全面，表现出新的特点。

1.综合服务型物流园区数量占绝大多数。2013年10月我国政府发布的《全国物流园区发展规划（2013—2020年）》中提出建设五类物流园区，一是货运枢纽型物流园区，二是商贸服务型物流园区，三是生产服务型物流园区，四是口岸服务型物流园区，五是综合服务型物流园区。2015年《第四次全国物流园区（基地）调查报告》问卷调查结果显示，全国综合服务型物流园区占整个物流园区的比重是62%，商贸服务型占比15%，货运枢纽型占比12%，生产服务型占比6%，口岸服务型占比5%，调查数字表明综合服务型物流园区仍然是占比最多的园区类型。

2.增值服务收益稳步上升。从4次全国物流园区（基地）调查报告的结果看，2006年和2008年调查结果表明，物流园区的赢利模式变化不大，依次是：库房/货场租金；办公楼租金、配套设施租金、管理费、物业费；设备租金、所属物流企业、国家拨款、税收优惠、土地升值；增值服务收入。而2012年《第三次全国物流园区（基地）调查报告》数据显示，在经济发达的东部沿海地区，产业融合、产业链延伸等增值服务收入已经开始成为物流园区重要的利润来源。2015年《第四次全国物流园区（基地）调查报告》数据进一步显示，“从园区主要业务功能来看，虽然仓储、运输、配送等传统业务功能仍然占主导地位，但能够提供流通加工、金融物流等业务的园区占比明显上升。尤其是提供金融物流服务功能的园区占比从2012年的16%上升到2015年的36%。”，表现出明显的服务创新和管理创新特征，说明物流园区服务领域逐渐扩大，增值服务收益增加明显。

3.基础配套服务水平不断完善。物流园区在实现了主要的业务功能后，在基础配套服务方面有很大改善。2015年《第四次全国物流园区（基地）调查报告》显示，有93%的物流园区提供了停车服务。有70%以上的物流园区还分别提供了餐饮、住宿、物业、安保等基础服务。

4.政务和商务服务逐年增加。从4次全国物流园区（基地）调查报告的数据看，我国物流园区建设开发模式有三种：一是政府规划、企业主导开发；二是政府规划、工业地产商主导开发；三是企业自主开发。政府规划、企业主导开发模式占比一直在65%以上，是最多的，政府提供服务主要体现在物流园区开发建设中制定各种优惠政策及通过优惠政策吸引企业投资建设。但是从2015年《第四次全国物流园区（基地）调查报告》结果看，政府开始转向为物流园区提供更完善的商务服务和政务服务。与此同时，具有信息服务收入的物流园区数量占比进一步提升，达到59%，已经仅次于物业租赁、仓储保管、运输配送，排在第4位，信息化投入成为物流园区的重点投资方向，信息化投资超过100万元人民币的园区占比达到66%，具有金融物流收入的园区数量占比也达到29%，[3]这充分说明物流园区政务服务和商务服务等增值服务呈现出快速发展的态势（见表2）。

物流园区是一个高度集中的物流集散地，承载着物流服务供需双方的重要平台，随着物流业在我国的快速发展，特别是信息技术、物联网技术日益渗透到物流业务及物流服务中，物流园区服务功能具有突出的信息化、配套化、跨境化、增值化发展趋势，为适应这种发展趋势，应该增强物流园区信息化服务功能、配套化服务功能、跨境化服务功能、增值化服务功能。

1.物流园区信息化服务功能。随着信息技术飞速发展，互联网、物联网、云计算、大数据、移动互联网等技术正在成为推动物流园区发展重要手段，因此，迫切需要完善基于物流园区运营的物流公共信息化平台建设。一是政府相关部门应将物流园区公共信息化平台建设纳入地区整体公共信息化平台建设中，相互联系、相互融合、相互支持，将政府资源与物流园区资源、物流企业资源等共享。二是建立线上物流信息服务平台。目前，全球范围内商品交易量不断攀升，对物流线上服务平台的需求将成为未来的发展趋势，完善线上物流信息服务平台，开通线上金融支付沟通业务，还可以对线下物流资源和线上物流资源进行整合，集聚资源并服务于客户。三是完善电子政务信息。在对接海关等政府相关部门基础上，整合业务流程，进一步完善政府与物流园区、物流园区与企业、企业与企业的电子政务信息平台，完成企业网上备案、网上审批、网上订单、网上配载、网上核查、网上监管、网上退税等功能，通过物联网技术完成物流信息的全面感知和可靠传输。

2.物流园区配套化服务功能。随着全球经济一体化趋势加强，为工业、农业、贸易等产业服务的物流业日益国际化，除了传统物流服务业务以外，对物流园区配套化服务要求越来越高。一是增强物流金融服务业务。提供物流仓储抵押服务、物流授信金融服务、物流结算金融服务、物流供应链金融服务。二是创新产业链服务平台功能。在物流园区创新产业链服务平台，将生产商、供应商、制造商、零售商、经销商、终端客户集聚到产业链服务平台，实现信息交流、技术共享、交易透明、效率快捷。

3.物流园区跨境化服务功能。全球范围内跨境电子商务交易量急剧增加，对跨境物流服务的需求不断上升，而货运服务型物流园区和口岸服务型物流园区，主要是利用综合交通网络优势，开展区域间和国际间货物中转业务服务，因此创新物流园区跨境化服务功能非常重要。一是互联网+跨境服务。物流园区应积极为企业建立线上物流信息平台，为客户提供所需的物流线路、物流费用等物流信息。二是构建跨境一体化服务业务。一些物流园区可以在海外构建海外仓库或租赁海外仓库，为中国在海外的企业提供售前、售中、售后和物流服务。三是建立产权交易维护机构。为跨境企业提供境内外交易货物的产权交易服务，使企业避免或减少损失。

4.物流园区增值化服务功能。目前，我国物流业呈现出“增长速度放缓、规模扩张趋稳、结构调整加快”的发展态势，由于人力资源、土地资源、原油价格、税收负担及同业竞争等多种因素影响，我国物流业的纯利润较低，而物流客户需求却越来越个性化。因此，物流园区服务功能除了满足基础物流服务需求外，应该进一步提供差别化、多样化、细分化和专业化等个性化的增值服务功能。一是增强物流需求定制服务业务。物流园区通过构建大数据平台，搜集企业相关信息，了解客户需求，推出符合客户要求的产品，营销物流园区独特的设计理念，并利用互联网等先进技术和手段，实现客户的个性化、差别化的需求。二是提供信息化通关服务。在物流园区内将互联网与通关相结合，通过信息化管理提供全天候货物进出口通关和转口服务，运用电子数据交换技术实现无纸化，增加货物通关效率。